Если квартира была куплена на стадии строительства и в силу обстоятельств оказалась в долевой собственности (развод, наследство и т.д.), то производить улучшения/ремонт квартиры тому кто в ней (после передачи квартиры застройщиком) фактически проживает и инвестирует в нее – можно без согласия другого сособственника, а если другой (не живущий в квартире) сособственник (например: владелец ½ доли в квартире) пытается Вам так или иначе вредить – теперь через суд с него можно взыскать денежную компенсацию за приведение Вами квартиры в жилое состояние (за ремонт и т.д.).

Мотивом для написания настоящей статьи послужил выпущенный Верховным судом РФ 14.11.2018 г. очередной Обзор судебной практики ВС РФ №3 (2018) (далее – Обзор или Обзор ВС РФ), в котором ВС РФ описал как нижестоящим судам следует подходить и разрешать дела при рассмотрении споров враждующих между собой сособственников квартир, купленных ими на стадии строительства, и сразу и/или в последующем оказавшимися в долевой собственности сторон конфликта.

Вопрос является крайне актуальным, т.к. количество приобретаемого и вводимого в эксплуатацию нового жилья сейчас огромное.

Люди: разводятся, умирают, делят жилье еще на стадии покупки, а поделив квартиру, уже после окончания ее строительства, часто оказываются в ситуации когда один из совладельцев вкладывается в нее и живет в ней, а другой паразитирует и ждет когда проживающий сособственник завершит ремонт и квартира станет жилой, и потом как ни в чем ни бывало приходит в неё и:

• заявляет свои права на проживание в ней,
• или при продаже квартиры, категорически отказывается учитывать произведённые другой стороной её неотделимые и иные существенные улучшения,

что по итогу (ранее…) приводило к необоснованной имущественной выгоде не вкладывавшегося в квартиру сособственника, и ущемлению прав других сособственников, понесших существенные расходы на приведение квартиры в жилое состояние.  

Прежде чем перейти непосредственно к правовому разбору, анализу и описанию последствий для правоприменительной практики (реального применения данных положений Обзора на местах нижестоящими судами) выпущенного ВС РФ Обзора, думаю правильным будет рассказать Вам и обратить Ваше внимание на то, а на сколько же важен вышеуказанный Обзор для разрешения текущих конфликтов и обязателен ли он (Обзор ВС РФ и сделанные в нем выводы и рекомендации) для нижестоящих судов при вынесении ими решений по Вашим реальным делам (то, с чем как раз и сталкиваются каждый день граждане в жизни и судах)?

В нашей стране прецедентное право (ниже простым языком описываю что это такое) официально отсутствует, т.е. в отличие от всех известных историй из фильмов, снимаемых в США, и иных странах с англо-саксонской системой права (наша система права относится к романо-германской), сказать в суде (как в прецедентном праве), что в 1810 г. за тоже самое судили так и потому надо и нам судить в 2020 году также – нельзя, однако…

наша страна и наша правовая система (наши цивилисты – специалисты в области гражданского законодательства) придумали иной выход… — по сути сделали тоже самое, но только через обобщение текущей судебной практики нижестоящих судов Верховным судом РФ (ВС РФ) и выпуск ВС РФ обязательных для учета и исполнения при вынесении решений нижестоящими судами так называемых Обзоров практики ВС РФ (!),

где описываются правовые ситуации в различных отраслях права:

— жилищного, семейного, гражданского, уголовного и т.д.,

и то, как следует после выпуска очередного Обзора Верховным судом разрешать такие дела нижестоящими судами, а именно:

• какие доказательства учитывать,
• какие обстоятельства по делу являются существенными,
• что необходимо доказать каждой из сторон (Истец, Ответчик, иные лица) для того, чтобы суд принял их позицию,
• какие обязательные документы (не часто такое пишут, но бывает…) нужно предоставить суду в подтверждение своих доводов,
• обязательно ли соблюдение досудебного порядка урегулирования спора (направление перед подачей в суд претензий другой стороне или жалоб, и т.д.),

выпущенный Верховным судом РФ 14.11.2018 г. очередной Обзор судебной практики ВС РФ №3 (2018) как раз и является одним из них.

И так приступим.

В п.3 Обзора ВС РФ от 14.11.2018 г. был сделан следующий практический вывод:

“Участник долевой собственности, понесший расходы на неотделимые улучшения общего имущества в виде жилого помещения в целях приведения его в состояние, пригодное для проживания, вправе требовать их возмещения от другого сособственника соразмерно его доле”,

а далее ВС РФ расписал на примере одного из дел, как и при каких обстоятельствах через суд такую компенсацию теперь можно высудить с Вашего вредителя.

Какую же ситуацию разобрал ВС и как это теперь можно применять на практике?

Ситуация была следующая:

“М.Э. обратился в суд с иском к М. о взыскании денежных средств за произведенные в квартире улучшения, расходов по оплате жилищных услуг, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расходов по оплате государственной пошлины.

Как установлено судом и следует из материалов дела, М.Э. и М. в период зарегистрированного брака заключили с обществом договор об участии в долевом строительстве однокомнатной квартиры. В связи с расторжением брака решением суда за каждым из бывших супругов признано право собственности на ½ доли в объекте незавершенного строительства.”

Какой первичный вывод нужно сделать из данного описания?

1. Спор касался новой квартиры без ремонта (по аналогии можно ставить вопрос о компенсации и по квартирам, где на стадии приобретения или в процессе совместной эксплуатации она стала нежилой – должны быть официальные документы подтверждающие нежилое состояние квартиры или ее аварийное состояние).
2. В квартире до начала ее ремонта появилась долевая собственность (в данном случае из-за развода, но туда же относится и вступление в наследство, и иные ситуации влекущие появление долевой собственности: через отступное выдел доли в квартире при погашении долга, соглашение о разделе имущества в период брака между супругами, дарение части квартиры и т.д.).

Далее ВС пишет…

“После передачи строительной организацией квартиры сторонам по акту в черновой отделке истец за свой счет произвел ремонт квартиры.”

На что тут обратить внимание?

“Истец после передачи квартиры за свой счет произвел ремонт!!!”,

и это является краеугольным моментом…

Верховный суд, по сути, впервые на таком уровне (на уровне Обзора ВС) допустил возможность одной из сторон (одним из совладельцев) производить ремонт в новой квартире (которая была передана ему без отделки) без согласия другой стороны,

что является революционным с точки зрения положения п. 1 ст. 247 ГК РФ, где прописано, что – “владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке устанавливаемом судом”,

и ранее суды трактовали это следующим образом – у Вас нет согласия другого сособственника?, значит Вы являетесь недобросовестным сособственником если без согласия другой стороны что-то сделали с квартирой, у Вас не было права в таком случае:

• делать ремонт (за свой счет),
• требовать компенсацию за ремонт (произведенного за свой счет),
• права защищаться от недобросовестного поведения сособственника, не вкладывавшегося в квартиру,

и это было несправедливо (на что и обратил наконец внимание Верховный суд), ведь жизнь не стоит на месте…

Люди оказывались в заложниках ситуаций, когда владея квартирой в долях с кем-то (кто в ней не живет и никогда не жил), человек не имел возможности банально привести ее в жилое состояние, а если делал это, то его за это могли наказать рублем и бесконечной нервотрепкой, без права на компенсацию произведенных затрат на улучшение квартиры.

Однако продолжим и вернемся к текущему Обзору ВС.

В развитие описания спорной ситуации ВС указал, что:

“В силу ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Таким образом, порядок осуществления владения и пользования имуществом, в том числе жилым помещением, находящимся в долевой собственности граждан, устанавливается судом, если согласие между сособственниками не достигнуто.

Правомочие владения как одно из правомочий собственника означает физическое обладание имуществом, а также отношение к имуществу как своему. Правомочие пользования включает извлечение полезных свойств имущества с сохранением его целевого назначения.

Осуществление одним из сособственников ремонта в жилом помещении означает реализацию им правомочий владения и пользования таким помещением, а также одновременно и способ несения издержек по содержанию и сохранению жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания.

Согласно договору долевого участия в строительстве переданная сторонам спора квартира предоставлена без отделки.

Истец за свой счет с даты передачи ему квартиры по акту произвел неотделимые улучшения для приведения указанного помещения в состояние, пригодное для проживания, то есть использования жилого помещения по назначению.”

Что это означает на практике и как это трактовать?

Теперь тот сособственник, кто после передачи квартиры в состоянии – “в бетоне”, в квартиру: вселился, сделал в ней за свой счет ремонт и стал в ней жить (при отсутствии проявления интереса к квартире со стороны другого сособственника) более не является недобросовестным, его действия признаются законными и направленными для использования квартиры по назначению – для проживания!

Для подачи подобных исков надо учитывать следующие вводные:

1. У Вас должны быть все чеки и договора на ремонт (иначе чем Вы подтвердите, что именно Вы потратились на квартиру и покупали все в нее).
2. Вы не должны до начала ремонта допускать ситуации, когда другой сособственник обращается на Вас в суд и/или полицию о нечинении ему препятствий в пользовании спорной квартирой (иначе Ваши действия по взысканию компенсации за ремонт при Вашем недобросовестном поведении – будут расценены как злоупотребление правом и в иске Вам скорее всего откажут).
3. Требовать компенсацию за шикарный ремонт будет сложно, т.к. другая сторона будет говорить что так Вы злоупотребление правом (специально сделали супер дорогой ремонт чтобы потом засудить, взыскать баснословные деньги и вынудить по итогу отказаться от своей доли в пользу сделавшего ремонт, чтобы избавиться от долга), однако если Вы просто привели квартиру в жилое состояние в нормальных разумных пределах (без золотых унитазов и т.д.) – то Ваша позиция в суде будет сильнее.
4. Вы можете требовать компенсацию соразмерно той доли, которая есть у Вашего оппонента. Пример: У Вашего оппонента 1/3 доля в квартире площадью 130 кв.м, Вы сделали в квартире ремонт за 3.000.000 рублей (чеки и договора – у Вас все есть), значит… по суду Вы можете требовать с той стороны 1.000.000 рублей.
5. Крайне желательно чтобы схема/развитие ситуации выглядели так:

• доли в собственности появились на стадии строительства (или жили в уже построенной квартире вместе, но сособственник выехал, в доме случился пожар/залив и т.д. – Вы привели после происшествия квартиру в жилое состояние),   
• Вы приняли квартиру у застройщика и реально въехали в нее (при отсутствии возражений с другой стороны или отсутствия у той стороны доказательств такого возражения), или после выезда из квартиры сособственника Вы там продолжаете постоянно жить,
• Вы реально живете в ней и сделали в ней ремонт, а другая сторона никак не проявляется (кроме звонков как вариант…),
• Через год/два и т.д. появляется другой сособственник и требует вселиться, регистрируется в квартиру, отказывается Вам что-либо компенсировать за ремонт и ЖКУ (коммунальные платежи) – т.е. вселяющийся действует как бы недобросовестно…

При таких вводных Вам теперь можно ставить вопрос в суде о том, что вселяющийся сособственник должен компенсировать приведение квартиры в соответствии с ее назначением – “в жилое состояние”, и после взыскания половины стоимости ремонта – можно продолжить давить на другого сособственника, например: обратить взыскание на его долю через суд в счет компенсации долга за ремонт и т.д.

Вместо заключения: долевая собственность в квартирах это в 99% случаев – боль, Ваша и судов.

Очередной Обзор ВС РФ встает на защиту добросовестных владельцев долей в квартирах-новостройках (по аналогии можно применять и в иных ситуациях), но вопрос оценки Вашего добросовестного поведения при осуществлении владения долей, проведению ремонта в такой квартире и т.д., является предметом исследования судом конкретных обстоятельств дела и Вашей ситуации.

Если Вы хотите компенсировать свои расходы на ремонт с недобросовестной стороны или избираете такую тактику при защите от вселения или при иной ситуации (когда другой сособственник 10 раз подумает, а надо ли ему это при риске образования долга за ремонт), то советую все же оценить свои правовые риски и сходить на консультацию к адвокату.

Важно знать… У нас не прецедентное право.

Вышеописанный Обзор ВС указал путь судам, как рассматривать такие дела, но он не разрешил конкретно Ваше дело.

Суд будет рассматривать Ваше дело по Вашей ситуации и по Вашим обстоятельствам, с оглядкой на Обзор ВС. Так что думайте… как Вас преподнести суду и как заявить Ваши требования максимально убедительно, данная категория споров является новой и сложной.

Удачи Вам!